一边挂1万，一边挂4万，未科2.0现在到底多少钱？

上周，不少中介在朋友圈发一套“未科最便宜的房子”：景瑞御蓝湾123㎡，三室两厅，挂牌价125万元，折下来仅1.01万元/㎡。

严格来说，御蓝湾所在的位置并不算大家普遍认为的未来科技城，而是在运溪高架以西的“未科2.0”老余杭，距离地铁禹航路站约800米。

虽然位置并不算好，但老余杭挂牌价降到1万元/㎡的确还是让不少人震惊了。

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据了解，御蓝湾是2013年景瑞入杭初期开发的大盘，高层毛坯售价多在6000-8000元/㎡之间。粗粗一算也知道，在已经偿还了10年房贷的前提下，二手房卖1万元/㎡大概率还是要亏的。

而且，根据贝壳找房的信息，小区3月的挂牌均价约2.3万元/㎡，近半年成交价约1.9万元/㎡。也就是说，跟小区的“正常价格”相比，这套123㎡便宜了一半。即便是低楼层、位置差，同个小区的价格能差这么多？

原来，“未科只卖1万元”是个乌龙事件。

御蓝湾底商

由于御蓝湾有一批建筑面积约126㎡的户型，导致不少中介也以为这套123㎡只是126㎡在低楼层的非标户型。具体了解后才发现，这套其实是底商，并非常规住宅。

从我爱我家、链家、贝壳等几个中介网站来看，御蓝湾正常的挂牌价都在1.8万元/㎡以上。目前单价最低的是一套119.9㎡，四室两厅格局，挂牌价200万元，折合单价1.67万元/㎡。

从成交情况来看，御蓝湾的小户型比大户型在二手市场更受欢迎。今年以来，御蓝湾一共成交了14套，其中8套都是89㎡。尤其是3月份，在小阳春带动下，一口气卖出7套，全都是小户型，均价在1.8-1.9万元/㎡，总价全部在200万元以内。

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有中介感叹，老余杭还是刚需盘更好卖。之所以会这么说，是因为板块内多个次新房挂牌价已经达到3万+、4万+甚至更高。

比如，与御蓝湾仅隔一条航岭路的凤凰台，挂牌均价已经达到了4万元/㎡。

凤凰台实景

对余杭楼市有一定关注的朋友可能还记得，2017年国开东方以1.7万元/㎡的楼面价入市，2019年以2.95万元/㎡的均价首开，均创下当时的区域新高。项目定位偏改善，物业类型包括高层、排屋、合院等。

从挂牌信息看，凤凰台的高层普遍在3.2万元/㎡以上，最低的一套也要2.9万元/㎡；排屋和合院普遍在5万元/㎡以上，部分总价超千万。

杭语蓝庭

同等价位段的还有菜鸟总部旁的凤玺云著和杭语蓝庭。这两个项目均价都是2.9万元/㎡，销售时市场热度正高，屡次开盘的中签率几乎都在10%以下，最低一次仅3.32%，一度被视为可以比肩未科核心区的新热土。

现在，凤玺云著最近上架的一套110㎡四房两厅挂牌价440万元，折合单价3.9万元/㎡。小区单价最低一套也要269万元，折合单价2.8万元/㎡。

杭语蓝庭的大致情况也是如此，单价最低2.8万元/㎡。

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本地中介老郑介绍说，现在看到的3万+已经算是房东让步的结果了。

2022年，杭语蓝庭刚交付时，不少房东的心理价位在500万元左右。最便宜的95㎡1楼也要440万元，折算下来超过4.6万元/㎡。

“后来行情不好，房东肯定也随行就市降价了。但现在这个3万+算是这一波的底了，因为已经是按照成本来定价了。他们买入价就要3万元左右了，这两年利息也还了几十万了，肯割肉的房东很少。”

杭语蓝庭

他说，买家看完杭语蓝庭和凤玺云著也认可他们的产品，但一查周边复地上城、御蓝湾的价格后很多就不愿意了。“买家肯定只考虑我多少买入是划算的，不会考虑房东亏不亏本。”

正是因为买卖双方的心理价差距过大，杭语蓝庭和凤玺云著的成交周期也相对较长，一套房子半年都无人问津是常事。

老郑说，他认识的几位房东已经暂时放弃了卖房的念头，等下半年“满2”之后再看看行情，现阶段“买家不过问、卖家也不撤销”，就当为诚心卖房的邻居“打掩护”了。